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    財稅專線 注意!合同少寫3個字,竟然讓公司少繳15萬的稅!

    發布日期:2018-04-24瀏覽次數:

    業務案例

      A房地產公司開發了一片工業園區,工業園區設計成獨立的倉庫和廠房,該工業園區開發完成以后,房地產公司作為自持物業對外出租。

      由于工業園區所處地理位置相對偏遠,出租率不太理想,A公司為了吸引客戶,推出第一年免租的營銷政策,從第二年開始計算租金。
     
    以下是其中一棟廠房對外出租的情況:
     
      A房地產公司將其中一棟廠房出租給B公司,該廠房財務核算的資產原值為1500萬元(含土地),出租條件為:2017年免租金,2018年租金100萬,2019年租金100萬,合同三年簽訂一次。
     
    優化合同
    第一種合同簽訂方式:2017年免租金、2018年租金100萬元、2019年租金100萬元,合同三年簽訂一次。
     
    第二種合同簽訂方式:2017年至2019年租金200萬元,合同三年簽訂一次。
     
    納稅分析
    一、增值稅繳納
     
      《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件之《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定:按照標的物的不同,經營租賃服務可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租賃服務,提供不動產租賃服務適用增值稅稅率為11%,征收率為5%。
      
      《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局〔2016〕86號)第七條規定:納稅人出租不動產,租賃合同中約定免租期的,不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發)第十四條規定的視同銷售服務。 
     
      針對以上案例,結合相關政策,我們得知,對于出租土地或房屋等不動產,如果協議中約定有免租期的,免租期間無需視同銷售,也就是說免租期間無需視同銷售繳納增值稅。
     
    二、房產稅繳納
     
      《房產稅暫行條例》第三條規定,房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度,由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據。第四條規定,房產稅的稅率,依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。
     
      《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規定:對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
     
      因此,兩種不同的合同簽訂方式,對房產稅的繳納將產生較大的影響:
     
    第一種合同簽訂方式應繳納房產稅:
     
    2017年應繳房產稅:1500×(1-20%)×1.2%=14.4萬元(假設當地房產稅按房產原值減除比例為20%)
     
    2018年應繳房產稅:100×12%=12萬元
     
    2019年應繳房產稅:100×12%=12萬元
     
    2017年-2019年應繳房產稅:14.4+12+12=38.4萬元
     
    第二種合同簽訂方式應繳納房產稅:
     
    2017年-2019年應繳房產稅:200×12%=24萬元
     
      通過以上案例分析我們發現,企業在生產經營過程中合同簽訂是一件多么重要的事情,僅僅是“免租金”這三個字,卻讓企業多繳房產稅14.4萬元。該案例只是一個籌劃思路,實操中,多繳房產稅的現象說不定遠遠大于這個金額。
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